Analisa

Jakarta, Jadikan Kyoto Junjunganmu! Pengantar Diskusi Suropati Syndicate: Defisit Permukiman dan Gurita Bisnis Properti di Jakarta

Kepadatan kota nyatanya telah membuat warga Jakarta sulit mendapat akses untuk memiliki rumah. Pasalnya, seiring dengan modal pengadaan lahan yang tinggi, juga karena peruntukan lahan permukiman semakin terbatas.

Kesulitan ini ditambah dengan masalah jumlah slot residen yang sangat terbatas. Kondisi inilah yang menjadi paradoks, saat ketersediaan lahan di Jakarta sangat terbatas, keadaan sebaliknya justru kepemilikan lahan untuk peruntukan permukiman di wilayah ibukota telah diambil alih oleh pengembang/perusahaan properti swasta yang memiliki kekuatan modal.

Fenomena pertumbuhan kota secara acak dan tidak terencana (urban sprawl) dan kemunculan kota baru, dalam beberapa dekade belakangan telah memunculkan dampak negatif dari segregasi spasial yang tidak sesuai dengan peruntukan pemanfaatan ruang. Munculnya kawasan-kawasan baru tersebut menggantikan lahan yang semula ditempati orang miskin untuk diubah menjadi kawasan elit dan mewah baik yang terjadi di pusat kota maupun di kawasan pinggiran.

Logika bisnis properti yang mengikuti permintaan pasar ekonomi kelas menengah ke atas tidak mempertimbangkan dampak negatif dari munculnya segregasi spasial. Jika melihat realitas yang terjadi, bentuk negatif dari segregasi ini ada dua.

Pertama, segregasi spasial antara perumahan skala besar dengan lingkungan permukiman di sekitarnya; keberadaan suatu real estate (kota baru) pada akhirnya akan mendorong munculnya perubahan lahan pada kawasan sekitarnya. Perubahan ini tidak hanya pada makin menjamurnya perumahan/permukiman baru, akan tetapi juga turut merubah nilai lahan menjadi sangat tinggi.

Kedua, segregasi spasial oleh perbedaan pengelolaan sistem perumahan; perbedaan bentuk pengelolaan dan pelayanan bagi masyarakat yang menempati kota baru dengan masyarakat di luar kawasan tersebut nyatanya telah menyebabkan pemisahan secara sosial atau ketidaksetaraan akses pelayanan. Hal ini dapat mengganggu layanan dan kesempatan untuk kelompok masyarakat berpenghasilan rendah makin terpinggirkan.

Meskipun dampak fenomena ini sangat merugikan, namun sebagian besar negara mengalami kesulitan untuk mengendalikannya, puncaknya adalah bisnis properti akhirnya menggurita di Jakarta hingga ke wilayah pinggiran kota.

Keberadaan kota baru ini dengan segala fasilitasnya secara teoritis, memang akan mengurangi jumlah perjalanan rumah tangga ke Jakarta untuk kegiatan sehari-hari. Namun, hanya orang kaya yang mampu membayar perjalanan transportasi dan fasilitas bagus lainnya yang bisa bertahan dalam perkembangan seperti itu.

Sementara orang miskin harus membayar eksternalitas negatifnya yang disebabkan oleh keberadaan kota baru tersebut seperti kemacetan lalu lintas dan polusi. Perkembangan seperti ini telah memperkuat segregasi spasial hanya di daerah pinggiran kota Jakarta, tapi juga bagi internal kota-kota baru tersebut, yang berpotensi melahirkan konflik sosial.

Permukiman Perkotaan; Sebuah Paradoks

Persebaran penduduk yang tidak merata beserta atribut sosial ekonominya pada wilayah perkotaan, membentuk segregasi spasial yang mencolok pada ruang perkotaan. Pada kelompok populasi penduduk dengan penghasilan rendah, keterbatasan akses terhadap permukiman karena kesulitan untuk mendapat harga sesuai, memilih untuk memanfaatkan rumah kontrakan, atau alternatif lainnya yang memungkinkan.

Kawasan permukiman yang dapat di akses oleh masyarakat ekonomi menengah ini lazimnya berada di luar kawasan pusat kota. Kawasan pusat perkotaan yang memiliki nilai lahan yang tinggi pada akhirnya didominasi oleh fungsi perkantoran, bisnis, ritel, dan aktivitas pelayanan dan jasa secara langsung telah mengeliminasi fungsi permukiman menuju keluar kawasan pusat kota.

Infografis: La Ode Atri Munanta

Konsekuensi logisnya adalah sangat sukar untuk menemukan permukiman dengan harga terjangkau (murah) di pusat perkotaan bagi masyarakat dengan kelas ekonomi menengah kebawah. Keadaan ini pula yang telah membuka peluang bagi perusahaan properti, bank, serta korporasi bisnis untuk menyediakan permukiman dengan harga tinggi.

Keadaan ini pada akhirnya membuat sebaran permukiman dan populasi tidak selalu match. Sebaran rumah susun, apartemen, real estate, atau kondominium tidak serta merta berada pada kantong-kantong populasi yang padat.

Seperti real estate marak kita jumpai di wilayah Jakarta Barat dan Jakarta Utara, serta dan apartemen atau kondominium di wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat. Wilayah-wilayah ini jika dilihat jumlah populasinya bukan merupakan wilayah dengan populasi paling tinggi di Jakarta.

Pengalihan penghunian terjadi dari pemilik rumah susun kepada pihak lain yang membutuhkan atau berminat dengan sistem jual beli atau sistem sewa. Sehingga penghuni umumnya bukan lagi kelompok sasaran. Karakteristik dan strata sosial penghuni berubah dari masyarakat berpenghasilan rendah kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke atas.

Apa yang mungkin dilakukan oleh Jakarta?

Untuk hal ini kita dapat bercermin pada Jepang. Rencana (masterplan) kota di Jepang bukan merupakan sesuatu yang kaku dan dibuat secara fleksibel untuk mengakomodir dinamika dan kebutuhan sosial masyarakat. Jepang dimasa tradisional mengatur pola organisasi komunitas di Jepang secara keseluruhan menganut sistem ruang dalam wujud machi sebagai unit terkecil. Machi terdiri atas sekumpulan keluarga dimana didalamnya terdapat sekumpulan individu.

Jepang tradisional menganut konsep perencanaan yang bersifat top-down yang meneguhkan kaisar sebagai center of law, dampaknya banyak tanah dikuasai oleh keluarga kekaisaran. Hingga pada masa Restorasi Meiji terjadi perubahan sistem chokai atau kunaikai. Machi sebagai unit terkecil tidak ditentukan oleh unit-unit yang berada dalam blok (cho) yang sama. Di jantung kota Kyoto, satu unit machi terdiri atas unit-unit rumah yang menghadap satu jalan yang sama.

Dengan demikian dalam satu blok yang dikelilingi oleh empat ruas jalan akan terdapat empat kelompok machi yang berbeda. Batas-batas machi membentuk pola yang mirip cangkang kura-kura, yang wujudnya tampak nyata bila dilihat dari peta pembagian unit-unit kapling masing-masing blok. Di kota-kota tua seperti Kyoto, pola ini telah terbentuk sejak abad XV dan dapat bertahan hingga sekarang.

Faktor penentu yang menjadi pemicu proses perubahan adalah Jepang tidak mengadopsi model perencanaan kota yang ketat dan berjangka panjang. Kecuali Program Pengembangan Nasional Terpadu, masterplan kota di Jepang umumnya berjangka pendek dan sering direvisi.

Selain itu, Jepang juga mengenal konsep rizome, sebagai suatu sistem pengaturan ruang yang tidak diorganisir dalam hierarki vertikal maupun horisontal, namun menampilkan sebuah bentuk yang cair dan terkait satu sama lain. Pada skala kota, pengaturan permukiman berdasarkan konsep ini diadaptasi ke dalam konsep kota dengan fungsi campuran atau mixed used.

Jepang memahami bahwa pemisahan peruntukan lahan kota secara tegas perlu dihindari untuk menghindari dampak negatif dari segregasi spasial. Kota-kota di Jepang memang tidak menganut pola penggunaan lahan secara tegas.

Namun justru inilah yang mendorong terciptanya ruang komunitas yang lengkap, Sesuai dengan prinsip rizome, kota membentuk komunitas-komunitas yang mampu mencukupi diri sendiri. Konsep fungsi campuran  terbukti membuat kota-kota di Jepang mampu bertahan sebagai kota yang aman dan nyaman.

Konsep ini sekaligus membantah kelahiran konsep kota mandiri yang banyak diterapkan di Eropa dan Amerika. Hal yang malah kita agung-agungkan di Indonesia dengan banyak kelahiran kota mandiri yang entah dari mana asalnya.

Pada 1990-an sampai saat ini kehidupan masyarakat Jepang terus meningkat dan memasuki periode sebagai negara moderen, karakter utama pembangunan dan penyediaan permukiman di Jepang tidak menghilangkan konsep rhizome-nya. Pembangunan permukiman disesuaikan dengan tingkat pendapatan masyarakat yang dilakukan dengan melalui mekanisme yang diatur oleh pemerintah melalui suatu lembaga penyediaan yang di tunjuk oleh pemerintah (Japan Housing Loan/JHLC).

Mekanisme ini tidak hanya menjamin akses masyarakat terhadap permukiman, akan tetapi menjamin keteraturan penataan klaster ruang untuk mengoptimalkan ruang yang terbatas di Jepang.  Jenis permukiman yang berkembang di Jepang antara lain apartemen (apato), kondominium (manshon), rumah deret (flat housing), perumahan untuk pekerja, perumahan publik (danchi), rumah tunggal (detached house), co-op house dan lain sebagainya.

Lokasi permukiman bagi masyarakat berpendapatan rendah lokasi hunian vertikal dekat stasiun untuk dapat mendorong masyarakat lebih sering menggunakan transportasi kereta api dibandingkan dengan kendaraan pribadi. Kehidupan kota menjadi lebih baik karena polusi udara dari asap kendaraan bermotor sangat jauh berkurang, dan konsep ecoliving dapat diterapkan. Meskipun dipengaruhi budaya asing, ukuran ruang pada hunian masih menggunakan standar lokal Jepang sampai hari ini.

Meskipun terdapat perbedaan antara karakteristik kota di Jepang dan Indonesia secara budaya, akan tetapi secara prinsip-prinsip penyediaan permukiman yang dilakukan oleh Jepang sedikit banyak kita dapat mengambil pelajaran dari fleksibilitas sistem konstitusi penataan ruang dalam merespon dinamika perkotaan.

Atri Munanta

Atri Munanta

Peniliti Urban and Regional Planning di Suropati Syndicate

Previous post

Potongan Harga dan Frustasi Para Produsen

Next post

Surat Dukungan untuk Sang Matador, Dandhy Laksono